2020年7月20日，國務院辦公廳對外發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確提出2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶;到“十四五”期末(2025年底)，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。7月24日，國務院召開的全國房地產座談會提出：要做好住房保障工作，因地制宜推進城鎮老舊小區和棚戶區改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題。
近年來，中央層面已經多次發文力推“舊改”，此次發文和會議不僅要求“全面推進”，嚴格確立了各項目的具體完成時間表，而且與住房保障工作緊密結合，這意味著“舊改”時代的全面到來。
國務院新聞辦公室于2020年7月21日下午3時舉行國務院老舊小區改造政策吹風會
房產行業的存量時代與城市有機更新
目前在我國，存在著總規模達200萬億平方米的老舊資產在等待改造升級。隨著房地產行業從增量市場向存量市場轉型，城市更新成為行業探討的新命題。
老舊小區環境差、設施簡陋、無人管問題多
在2019年底的中央經濟工作會議中，首次強調了“城市更新”這一概念。會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。
邁入新世紀以來，圍繞應對城市化帶來的諸多挑戰，杭州先后實施了20多項重大工程，由點到面、由線到片，大力推進城市形態、街道建筑、自然人文景觀、城市道路、城市河道、城市產業、城市管理的有機更新，初步形成了推進“城市有機更新”、走科學城市化道路的“杭州經驗”。
杭州城市更新典型案例：京杭大運河拱宸橋夜景
杭州市委市政府始終堅持“以民為本”“保護第一”“生態優先”“文化為要”等城市有機更新理念，圍繞打造“生活品質之城”，危舊房改善工程與背街小巷改善工程、庭院改善工程、物業管理改善工程有機結合起來，做到城市有機更新整體安排、有序推進，形成“四位一體”破解老城區居民“住房難”問題的“杭州模式”。同時通過理順城市化與工業化的關系、城市化與國際化的關系、城市規劃建設管理與城市有機更新的關系、轉變城市發展方式與城市有機更新的關系、歷史文化名城保護與城市有機更新的關系，深入推進生態型、人口型、質量型、效益型的城市化，為杭州城市有機更新發展提交了一份滿意的答卷。
總結這些年杭州的探索與實踐，應對城市化帶來的諸多挑戰，必須走“城市有機更新”之路。“城市有機更新”既有別于西方國家的“城市更新”，更不同于“拆老城、建新城”的舊城改造，其最鮮明的特點就是傳承歷史、面向未來，和諧發展、科學發展，其實質就是走科學城市化道路。
從綠城管理上市看杭州城市有機更新的
房產企業代建模式
2007年1月份，杭州市委、市政府舉行會議正式確定將享有“人間天堂”美譽的杭州定位為“生活品質之城”，其中，生活品質表示人們日常生活的品味和質量，包括經濟生活品質、文化生活品質、政治生活品質、社會生活品質、環境生活品質“五大品質”，住房質量作為生活品質中的重要一環，在當時城市跟新緩慢、老舊小區問題較多的杭州面臨嚴峻考驗。
面對當時的情形，杭州市委、市政府提出要加快推進保障性住房體系建設，確保實現“五個房等人”，努力實現“六個新突破”，通過打造經濟適用房、廉租房、公共租賃房（即經濟租賃房）、限價商品房（即拆遷安置房）、人才房、危改房“六房并舉”保障性住房體系的“杭州模式”讓杭州人包括“新杭州人”人人安居樂業、共建共享“生活品質之城”。其中的“抓品質”，就是要堅持代建制，將項目建設交給專業的房地產公司來充分借力品牌房產公司的技術、人力、經驗等資源優勢，確保保障性住房達到商品住房品質。
杭州海潮雅園
與此同時，綠城作為當時杭州首屈一指的房地產開發商，全面響應政府號召，踴躍承接杭州各區“城中村”改造和安置房代建項目，開啟探索代建模式新時代。從2010年接管第一個商業代建項目，到2015年綠城管理集團掛牌成立，再到2020年香港成功上市，十年以來，綠城管理作為綠城品牌和綠城代建管理模式輸出的主體，在政府代建領域耕耘不止，積累了豐富的代建管理經驗。
綠城管理政府代建發展歷程
綠城管理于2020年7月10日在香港上市
成為“中國代建行業第一股”
歸納起來，以綠城管理為代表，房產企業代建項目營造過程具有以下四個鮮明特點：
第一，重視調研，按需設計。開始項目之時，調研工作是第一步。充分考慮不同群體融合、社區有效管理、安置滿意度等問題。在設計前期，調研區域發展、傳統文化、風俗習慣等，形成針對性的前期調研報告，以指導建筑規劃設計。
如杭州紅五月保障房項目，項目團隊就與政府部門合作，針對紅五月村共約5334名村民進行了年齡層分布研究，面對面進行了15次調研，并對各年齡層居住需求進行分析。而且，這些調研并不是簡單的肯定否定，而是開放式的，村民關心重要問題都要體現出來。
杭州紅五月保障房項目前期調研
在戶型設計時，注重居住對象對廚房、餐廳、客廳等生活習慣的訴求；園區配套中注重對文化禮堂、紅白事館等特殊需求的分析；在公共區域設計中設置引導安置戶向城市生活習慣轉變的設施……這些調研結果都會反饋給設計規劃團隊，在設計方案形成階段，遵循嚴格的設計方案評審制度，層層把關，通過綠城多年保障房設計經驗專業審視，保證方案不斷完善，指導后期營造高品質項目。
第二，可視化施工，三個樣板。雖然是保障房，但工藝樣板、實體樣板、交付樣板一個不能少，“樣板先行”是每個項目建設的標準動作，每一個樣板都力求做到完美。更加注重于實體工藝樣板和交付樣板的評審和檢查驗收，對現場施工人員和監理完成技術交底和培訓合格后，再大面積施工。
“樣板先行”的做法，是將設計要求和質量標準具體化、實物化，樹立施工標桿，引領后續標準化施工。工藝樣板兼顧了施工交底、指導功能，與人員參觀、體驗功能，不僅對外開放，可隨時參觀了解情況，同時也讓工人們可以詳細掌握每個結構的細節。在實體樣板里，可以看到施工的全過程，并對照工藝樣板一一檢查工序。而交付樣板可以讓住戶提前檢驗交付戶型的功能性、交付標準是否滿足需求，避免后期返工等情況的發生。
各類樣板現場展示區
第三，匠心營造，保障品質。對項目管理人員進行嚴格選擇、培訓、考試，保證各部門人員全面掌握施工標準和技術細節。實現施工現場標準化作業，利用BIM場布模型，對臨時設施的位置及交通路線進行合理優化，為現場安全文明施工、綠色施工提供有力支持。
為保障工程質量，安置房建設中采用的原材料均為國內知名品牌，如門窗、防火材料、消防材料等，并在合同中明確規定，不得隨意變更。原材料進場前工程管理人員進行嚴格審查，必須嚴格按照國家規范，在一些隱蔽工程的關鍵部位進行影像資料存檔。項目管理團隊通過反復交底、明確標準、層層驗收、實測實量、全員參與等措施，所有施工過程和建筑材料都可追溯，責任到人，將品質把控落到實處。
項目管理團隊實測實量自檢
第四，開放工地，全程監督。在保證施工安全的前提下，工地全面開放，除了項目的自查、公司的巡查，村民監督小組的監督，并邀請第三方機構進行“飛行檢測”來評估品質，定期組織全國范圍的“工地開放日”活動。將項目工地打開，接受社會各界檢閱?？蛻?、業主、同行都能夠親歷并見證保障房的營造細節。值得一提的是，幾乎每一個保障房項目營造過程中都少不了“村民監督小組”的身影，老百姓親眼看著自己的房子一天天造起來，不用擔心偷工減料、質量不好，紛紛期待能早日入住。
杭州大江東河莊項目村民監督小組現場檢查
此類相關細致做法逐漸演化為為一套體系化的營造標“綠星標準1.0G”，用以指導綠城管理的所有保障房施工項目，從而規范政府保障房代建行業。
網紅安置房、保障房“豪宅”背后的秘訣，是綠城對品質營造的堅持和對市場需求的敬畏。通過這樣精細管理和精心營造，一大批既具顏值又有品質的綠城保障房走紅網絡，如杭州海潮雅園、蕭山湖頭陳花苑、蕭山潮上云臨南苑等等，這些保障房項目一交付就刷新了人們對保障房、安置房的認知，超出政府和業主的期望，無論品質還是顏值都不輸商品房。
蕭山湖頭陳花苑
“去地產化思維”導向的
城市有機更新代建模式創新
今年中央經濟工作會議明確重申了“房住不炒”的定位，同時提出全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制。
中央明確提出不把房地產作為短期刺激經濟的手段，“平穩健康發展”將是未來國內房地產行業發展的主旋律。面對時代發展的新局面，城市更新勢必成為下一輪房地產企業的發展重點。在實際操作中，城市更新體現出許多形式，如老舊小區改造、老舊商場改造，老舊工業廠房改造等。
城市更新之老舊小區改造：杭州上城區新工社區
城市更新對解決城市擴張受限、城市房屋建筑破舊及設施環境落后等問題起到很大作用，逐漸成為提升城市效率、帶動城市經濟發展和轉型的主要驅動力。
事實證明，做好城市更新，“去地產化思維”才是做好城市更新的新邏輯。城市更新要求“長周期”，流程更復雜，操作難度更大；同時面臨金融工具的退出的問題。這些邏輯完全不是傳統房地產“高周轉沖規?！钡倪壿嫛?/p>
而從已有的城市更新成功的優秀案例來看，這些改造雖然都是開發商操盤，但是無一例外都是“去地產化思維”制勝的結果。與此同時，城市更新需要利用科技的力量去推動，城市更新最核心的是‘新’，要在產業及運營模式方面創新，利用科技力量提升更新項目和區域的新品質；隨著5G、大數據、AI系統、智能化等新技術的應用，推動著智慧城市的快速發展，而城市更新項目后續可以與智慧城市及高新技術相互整合，發揚城市的文化，增強城市吸引力，制造更高品質的房地產項目。
